国都证券-2021年房地产行业第8周周报:春节多地楼市开门红,一二线持续释放需求-210222
2021-02-25 19:32:52  王树宝
研报摘要

核心观点
行业一周表现与估值
本周房地产板块上涨4.78%,沪深300下跌0.5%,上证上涨1.12%。21年动态市盈率7.47倍,22年动态市盈率6.02倍。
行业判断
本周板块跑输指数。本周传统春节假期结束,通过数据整理,我们发型2021年春节期间,中国多地房地产市场热度高于往年,与往年重点城市春节假期二手房实际成交几乎为零不同,今年春节假期贝壳重点监测的18个城市二手房成交量普遍好于去年同期,18城中有一半城市链家成交量在5套及以上。诸葛找房数据统计数据显示,2021年春节,受监测的10个城市新房成交1416套,同比去年春节上涨224.8%。相比而言,今年春节期间成交情况转好,其中,核心一二线城市成交涨幅较大,而同时部分二三线城市春节期间看房人数也好于预期,新房日均成交均显着高于去年春节,涨幅均超50%。我们认为今年春节期间,楼市热度高于往年的主要原因有两方面:一是多地号召“就地过年”,而且今年疫情形势明显好于去年,在此背景下,重点城市有一部分购房需求释放,另一方面由于众多聚集活动取消(庙会等)不少开发商也抓住这个窗口期积极开展促销活动。虽然春节期间因部分城市(北京、上海等)网签系统暂停,数据有所缺失,但是整体来看,相较于去年春节假期的成交低潮。后市展望我们认为重点城市尤其是一线城市调控密集出台,调控效果逐渐显现,春节过后市场预计降有锁降温。整体来看2021年在“房住不炒”的政策主基调下,房地产行业发展仍将以“稳”字当头。企业层面,市场下行压力,叠加“三条红线”管控,房企将面临降负债、促增长双重挑战。销售方面,预计会有更多房企陷入“负增长”;投资方面,将受限于资金面状况,拿地保持谨慎;融资方面,政策监管不放松,在降负债任务下,整体融资增速将有所放缓;多元化方面,投资逻辑转变,挖掘“第二增长曲线”。整体来看,当前行业板块估值的平均在6X左右,当前处于明显低估状态考虑到目前板块2021年业绩锁定性强,板块估值较低,股息率仍处于高位,此外政策弹性有望带动估值弹性修复。建议积极关注业绩稳健,有避风港属性的龙头类公司。我们继续看好地产龙头公司在2021年的估值修复行情,建议积极关注万科A,招商积余,新大正。
本周(2020.2.13—2021.2.19)成交
22个城市本周成交74.8万平方米,环比下降70.2%,同比下降19.5%。累计成交方面,一线累计完成去年的18.9%,二线完成去年的15.2%,三线完成去年的16%。
公司和行业要闻
1、多城调控政策效果显现,二线城市春节期间线上找房降温
2、2月全国首套房贷款利率环比上涨4BP
风险提示:严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期。
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